Boligkjøp

Har du kjøpt en bolig og oppdaget feil du ønsker å klage på? Da er det avhendingsloven som bestemmer hvilke rettigheter du har. Det er imidlertid viktig å vite at ikke alle feil ved en brukt bolig regnes som en «rettslig mangel» som selgeren må betale for.

Her får du oversikt over hva som utgjør en mangel, hvilke frister som gjelder, og hvordan du kan løse saken uten en langvarig konflikt.

Når har boligen en mangel?

Som utgangspunkt skal boligen være i den stand som du og selger har blitt enige om. Dette innebærer at alt som står i salgsoppgaven, taksten, tilstandsrapporten og andre skriftlige eller muntlige beskjeder fra selgeren, danner grunnlaget for hva du kan forvente.

En mangel kan foreligge dersom:

• Selger har gitt deg uriktige opplysninger.

• Viktig informasjon om boligen har blitt holdt tilbake.

• Boligen ikke samsvarer med det som er avtalt.

Vær oppmerksom på at forhold som allerede er beskrevet i salgsdokumentasjonen, som hovedregel ikke regnes som en mangel. Det er kjøperen som må kunne dokumentere at selgeren kjente til feilen eller har gitt feil info.

Hvilke frister gjelder?

Oppdager du en feil, må du si ifra, altså «reklamere», innen rimelig tid. I praksis betyr dette at du bør sende en skriftlig klage til selger senest 2–3 måneder etter at du oppdaget forholdet. Selger kan være ansvarlig i inntil 5 år etter at boligen ble overtatt.

Prisavslag

Dersom boligen har en mangel kan det rettes krav om prisavslag. Utgangspunktet for kravet er gjerne kostnaden ved å få mangelen rettet. 

Dersom du har kjøpt en eldre bolig er det viktig å huske på at alle bygningsdeler har en levetid, og ved krav om prisavslag vil det derfor alltid gjøres et fradrag for “nytt for gammelt”. Hvor stort dette fradraget er avhenger av bygningsdelens alder og hvilke opplysninger som ble gitt ved salg. Alminnelig vedlikehold av en bolig vil aldri utgjøre en rettslig mangel.

Retting av feil

Dersom kjøper oppdager feil ved boligen må det reklameres innen rimelig tid til selger. Før kjøper kan starte utbedring av feilen, må selger gis anledning til å rette selv, dersom selger ønsker dette. 

En forutsetning for retting er at feilen rettes av fagfolk dersom dette kreves, og at rettingen skjer uten vesentlig ulempe for kjøper. Retting må også skje innen rimelig tid. Det er derfor svært viktig å gi selger anledning til å ta stilling til sin utbedringsrett, før kjøper går i gang med utbedring av feilen. Dersom kjøper går for fort frem, kan man risikere å tape sitt krav om prisavslag eller erstatning. 

Tilbakehold av penger

Oppdager du feil før overtakelse, kan du holde tilbake deler av kjøpesummen. Beløpet må stå i stil med feilen. Det er lurt å få et raskt prisoverslag fra en fagperson, slik at du ikke holder tilbake for mye og risikerer forsinkelsesrenter.

Heving av kjøpet

Utgangspunktet i norsk rett er at avtaler skal holdes. Heving er et unntak fra dette utgangspunktet, og det skal derfor mye til før kjøper har krav på heving. For å kunne heve boligkjøpet må det være snakk om vesentlige avtalebrudd. Eksempler på når heving kan være aktuelt, er når det faktisk ikke er mulig å utbedre feilen, eller dersom utbedring er forbundet med svært høye kostnader. 

Erstatning

Selv om boligen har en mangel er det ingen automatikk i at alle utlegg kan kreves dekket av selger. Ved erstatningskrav må det gjøres en konkret vurdering av de tapene kjøper har lidt, og årsaken til disse tapene. Fjerne og indirekte tap er vanskelig å få dekket av boligselger. 

Kjøper har også en tapsbegrensningsplikt, som innebærer at kjøper skal forholde seg lojal til selger og unngå å pådra seg unødvendige kostnader i saken. I en tvist mot selger er det derfor viktig å ta en vurdering av hvilke kostnader kjøper skal pådra seg, og forsøke å minimere tapet så langt det lar seg gjøre.