Dersom du har kjøpt en brukt bolig og oppdager feil du ønsker å reklamere over, er det avhendingsloven som regulerer forholdet. Det er likevel ikke slik at alle feil ved en brukt bolig utgjør en rettslig mangel som selger er ansvarlig for. Her finner du informasjon om hva som kan utgjøre en rettslig mangel, og hva som eventuelt kan kreves dekket av boligselger.

Når foreligger det en mangel? 

Som et utgangspunkt skal eiendommen være i samsvar med det som er avtalt mellom selger og kjøper. Det som er avtalt følger av muntlig og skriftlig informasjon gitt av selger, eller hans representant ved salget, i tillegg til takst og tilstandsrapport. Forhold som er opplyst om i salgsdokumentasjon kan derfor aldri utgjøre en mangel ved boligen. 

Dersom selger har gitt uriktig informasjon, eller holdt tilbake opplysninger ved salget, kan dette føre til at boligen har en mangel i rettslig forstand. Det er kjøper som har ansvaret for å dokumentere og sannsynliggjøre en slik kjennskap hos selger. 

Hvilke frister gjelder?

Dersom du har oppdaget feil ved boligen du ønsker å reklamere over, må du informere om dette, “reklamere”, “innen rimelig tid”. Det innebærer at du må gi selger skriftlig beskjed innen 2-3 måneder etter at du oppdaget forholdet. Selger kan være ansvarlig i inntil 5 år etter at boligen ble overtatt.

Prisavslag

Dersom boligen har en mangel kan det rettes krav om prisavslag. Utgangspunktet for kravet er gjerne kostnaden ved å få mangelen rettet. 

Dersom du har kjøpt en eldre bolig er det viktig å huske på at alle bygningsdeler har en levetid, og ved krav om prisavslag vil det derfor alltid gjøres et fradrag for “nytt for gammelt”. Hvor stort dette fradraget er avhenger av bygningsdelens alder og hvilke opplysninger som ble gitt ved salg. Alminnelig vedlikehold av en bolig vil aldri utgjøre en rettslig mangel.

Retting av feil

Dersom kjøper oppdager feil ved boligen må det reklameres innen rimelig tid til selger. Før kjøper kan starte utbedring av feilen, må selger gis anledning til å rette selv, dersom selger ønsker dette. 

En forutsetning for retting er at feilen rettes av fagfolk dersom dette kreves, og at rettingen skjer uten vesentlig ulempe for kjøper. Retting må også skje innen rimelig tid. Det er derfor svært viktig å gi selger anledning til å ta stilling til sin utbedringsrett, før kjøper går i gang med utbedring av feilen. Dersom kjøper går for fort frem, kan man risikere å tape sitt krav om prisavslag eller erstatning. 

Tilbakehold av penger

Dersom du oppdager feil og mangler før overtakelse er det mulig å holde tilbake deler av kjøpesummen. Det tilbakeholdte beløpet må stå i stil med mangelens art og betydning, og dersom det holdes tilbake for mye kan det føre til forsinkelsesrenter og tap. 

Ved tilbakehold av penger er det derfor viktig å raskt få et overslag over hva det vil koste å utbedre mangelen. Dersom det senere viser seg at forholdet ikke utgjorde en rettslig mangel, vil kjøper måtte dekke selgers tap som følge av tilbakeholdet, herunder forsinkelsesrenter av beløpet. 

Heving av kjøpet

Utgangspunktet i norsk rett er at avtaler skal holdes. Heving er et unntak fra dette utgangspunktet, og det skal derfor mye til før kjøper har krav på heving. For å kunne heve boligkjøpet må det være snakk om vesentlige avtalebrudd. Eksempler på når heving kan være aktuelt, er når det faktisk ikke er mulig å utbedre feilen, eller dersom utbedring er forbundet med svært høye kostnader. 

Erstatning

Selv om boligen har en mangel er det ingen automatikk i at alle utlegg kan kreves dekket av selger. Ved erstatningskrav må det gjøres en konkret vurdering av de tapene kjøper har lidt, og årsaken til disse tapene. Fjerne og indirekte tap er vanskelig å få dekket av boligselger. 

Kjøper har også en tapsbegrensningsplikt, som innebærer at kjøper skal forholde seg lojal til selger og unngå å pådra seg unødvendige kostnader i saken. I en tvist mot selger er det derfor viktig å ta en vurdering av hvilke kostnader kjøper skal pådra seg, og forsøke å minimere tapet så langt det lar seg gjøre.